I tre "grattaerei"

Alessandro Biancardi

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Una nuova sede della Regione a Pescara. Un progetto necessario che farebbe risparmiare milioni. Bisogna fare in fretta ma non c'è accordo e si rischia di sconfinare in un'opera non opportuna.

Dieci anni possono bastare per una discussione “preliminare” ad una grande opera. Ora si fa sul serio. La nuova sede della Regione a Pescara si farà. Lo testimonia il fatto che, dopo tanto scontro, destra (quella dell’ex giunta regionale Pace) e sinistra (Luciano D’Alfonso & Co) hanno trovato un accordo quasi su tutto. Un vero miracolo che fa capire quanto sia più utile un appalto vero da 80 milioni di euro (di partenza) rispetto ad uno virtuale di sole chiacchiere e polemiche.
Allora perchè continuare a parlare del nulla? «Fatti. Non più parole». Anche perchè la pressione degli amici costruttori si fa sempre più “convincente”.
Se proprio volessimo trovare uno slogan suonerebbe più o meno così: “avanti ad ogni costo e sugli ostacoli... sorvoliamo”.
L’accordo è arrivato lo scorso febbraio ed il Comune di Pescara ha spuntato subito diversi risultati utili: a) è riuscita ad imporre la “sua” zona (ex fonderia Camplone); b) è riuscita a inserirsi nella progettazione dell’opera stabilendone le caratteristiche (altezza per risparmiare superficie); c) potrebbe ricevere “in regalo” l’altra area oggetto della contesa (ex Cofa).
Dietro discorsi di facciata inerenti «la migliore ubicazione del centro direzionale», «la disposizione degli edifici», «la dimensione dei fabbricati» si nascondono, come sempre, lobby contrapposte di imprenditori che da tempo si fanno la guerra per accaparrarsi uno fra i più grossi appalti degli ultimi anni.
La nuova sede della Regione secondo l’unico progetto oggi esistente sorgerà all’interno di tre grandi torri (48 metri sul livello del mare), posizionate in un’area strategica, incastonata tra tribunale, università, asse attrezzato, Tiburtina e aeroporto. Forse troppo vicino alla pista di atterraggio (2,6 chilometri) ed esattamente all’interno del sentiero di atterraggio. Il che significa un ostacolo non di poco conto per i grandi aerei di linea che in quel punto viaggiano −in condizioni normali- appena 50-70 metri più in su. Una misura irrisoria per chi vola.
Pericolo o non pericolo si dica subito che tutto «è in regola» secondo i molti tecnici impegnati nello studio dell’opera. Le leggi particolarmente rigide, perchè siamo in prossimità di un aeroporto, sarebbero rispettate.
Il pericolo e le ragioni di opportunità sono un’altra cosa.
Ma andiamo con ordine.

LA POLEMICA POLITICA.

Che una sede adeguata a Pescara sia più che necessaria è chiaro e non trova oppositori. E’ certo che qualche ostacolo campanilistico da parte di qualche politico aquilano è stato creato per evitare che il capoluogo di regione potesse perdere la sua leadership.
Il forte ritardo accumulato fin qui per risolvere il problema della nuova sede ha un preciso costo per la collettività. Basta dare uno sguardo agli importi degli affitti delle diverse sedi pescaresi e moltiplicarlo per tutti gli anni di ritardo (vedi tabella). Volendo essere di manica larga e computare un ritardo di solo 5 anni, la nostra classe politica avrebbe deliberatamente bruciato almeno 13 miliardi di lire. Fino ad oggi. A questi bisognerà aggiungere tutti gli anni che occorreranno fino al momento del trasloco: diciamo almeno 5. I conti sono fatti.
«La situazione, purtroppo, si trascina dal 1994», ha spiegato Gianni Melilla (Ds) nel consiglio regionale del 9 novembre 2004, «quando l’allora presidente Del Colle realizzò un accordo di programma per la localizzazione degli uffici della Regione nella zona Tiburtina di Pescara. Quell’accordo di programma ha attraversato vicissitudini e travagli che lo hanno nei fatti reso inattuato, con la sua decadenza. Nel frattempo a Pescara», continua Melilla, «si è determinata una nuova situazione con l’acquisizione dei locali, degli immobili e dei terreni dell’ex Cofa (zona mercato coperto nei pressi del porto turistico ndr), che si sono aggiunti alle varie sedi in proprietà della Regione».
Contemporaneamente un insieme di spinte contrastanti e di interessi molteplici hanno in sostanza sancito l’immobilismo di un decennio. Chiacchiere e null’altro.
«Si capisce perchè non si realizza questa sede della Regione a Pescara», sostenne in quella seduta del consiglio regionale Antonio Norante (Udc), «perchè tutto questo è diventato un grande business, un affare da centinaia di miliardi. Siccome quando c’è da fare business sono in tanti che vogliono farlo, alla fine tra tutti i litiganti non vince mai nessuno. Dico questo perchè adesso si sono inseriti anche altri discorsi... I terreni, dove dovrebbero sorgere gli uffici della Regione, sono stati acquistati dalla società Cielo Alto srl di proprietà degli imprenditori della sanità. Si tratta di un intreccio, il solito intreccio», concluse Norante, «e la sanità in questi intrecci non manca mai».
La posizione di Norante era chiara: dopo una serie di vicissitudini la Regione è riuscita ad acquisire il terreno dell’ex Cofa, dunque, allo stato dei fatti, non si spenderebbero soldi pubblici per l’acquisto dell’area come invece bisognerà fare per la destinazione stabilita all’ex Camplone.
Altri discorsi possono giungere in soccorso di questa tesi: la zona centrale, l’esistenza dei sottoservizi (fognature, acquedotto) ma anche strade ed opere urbanistiche in genere. «Allora, con questo discorso della sede a Pescara», rimproverò Norante, «qualcuno sta scherzando. Ma non è più il tempo di scherzare». Dopo un lungo dibattito la scelta è ricaduta sull’ex fonderia Camplone ricalcando le vecchie ragioni del 1994.


PROGETTI E PROPOSTE SCARTATE.

Dopo il 1996 si iniziò a parlare del programma “Ludus” del costruttore Di Vincenzo da ubicare nella zona dell’ex conceria Cogolo, nella zona della Torretta nei pressi di Villa del Fuoco. Oltre ad una ipotetica sede della Regione si dovevano costruire una Multisala, palestre e negozi. Di Vincenzo era in contatto con la Universal ma il progetto lampo del Warner Village a Montesilvano fece svanire il progetto “Ludus”, comunque posto sotto i vincoli aeroportuali e dunque prevedendo strutture enormi e basse.
In un’altra occasione si tornò a parlare della sede regionale. Nel 1999 una nuova delibera rinnova l’idea contenuta nel piano Del Colle e ribadisce che la zona dove sorgerà il palazzo regionale è nuovamente l’ex Camplone. Nel 2000 l’imprenditore De Dominicis di Torre de Passeri, attraverso la società Faitec, presentò un progetto (si dice fortemente sponsorizzato da una corrente di An) discusso in conferenza di servizi nel 2001. De Dominicis all’epoca era proprietario del terreno oggetto del mega intervento. Secondo alcuni un brutto progetto che, tuttavia, naufragò a causa di «errori grossolani» legati a cavilli e procedure amministrative.



IL LUOGO: EX FONDERIA CAMPLONE.


«L’area destinata alla costruzione del Palazzo della Regione Abruzzo», si legge nella relazione finale del gruppo di lavoro, relazione stilata a fine 2004, «è posta dove la strada Tiburtina incontra il tracciato della Ferrovia adriatica. Un luogo nodale nel sistema delle relazioni territoriali (...) Posta a ridosso del rilevato ferroviario è compresa tra la strada Tiburtina e il quartiere di S. Donato. (...) L’area è stata, sino al dopoguerra, tra i più importanti siti industriali di Pescara (si pensi, anche ai fini della necessaria “bonifica”, alla presenza delle Officine Camplone). Attualmente l’area è in gran parte libera, occupata dai ruderi delle fabbriche e da lacerti di paesaggio rurale sottratti alla edificazione».
L’area interessata dal progetto si estende complessivamente per una superficie territoriale catastale di 82.140 mq.

IL PROGETTO:

E’ ancora la relazione tecnica che ci illumina sulle idee che guideranno il progetto definitivo.
«La costruzione del palazzo della Regione», sostengono i tecnici, «è l’occasione per interpretare i caratteri di questo grande vuoto urbano, dando forma ad una rinnovata idea di città. La città costruita attraverso la relazione tra manufatti architettonici e contesto naturale. Un grande spazio
libero naturale, il Parco della Regione, diverrà il contesto della costruzione della sede regionale e del Centro multifunzionale. Il Parco, nuovo luogo centrale della Pescara costruita oltre la linea ferroviaria, si estenderà dalla strada Tiburtina al “corridoio verde” per una superficie di cinque ettari. II Palazzo della Regione sarà costruito da un sistema di torri che si attesterà sulla giacitura della strada Tiburtina e segnerà il luogo del Parco nella città. Il Centro multifunzionale», si legge ancora nella relazione tecnica, «si presenterà, analogamente al Palazzo regionale, come isola architettonica posta nel parco. Il Centro multifunzionale ospiterà nella parte basamentale le attività commerciali ed i servizi per il tempo libero. Sul basamento saranno posti i corpi degli uffici e delle residenze». L’area di intervento è però ben più ampia raggiungendo anche la «stazione di Portanuova, lungo via Lago di Campotosto (per la quale si prevede un parziale o totale interramento), si prevedono ulteriori volumi in cui saranno contenuti i servizi per lo sport e il tempo libero, direttamente accessibili anche dal parco». Come si vede dalla ricostruzione virtuale le torri sono messe in comunicazione fra loro da passaggi orizzontali “trasparenti” che collegano piani di due edifici.
Oltre alla vera e propria sede del palazzo regionale si prevedono altre costruzioni individuate appunto come “Centro multifunzionale” (vedi ricostruzione progettuale) che sembra essere il vero interesse dei privati: migliaia di uffici, locali commerciali, parcheggi in un’area strategica e senza troppi sforzi si può già immaginare che i prezzi saliranno alle stelle.
Grande attenzione sarà data a viabilità e parcheggi. «Il sistema della viabilità e dei parcheggi è pensato per razionalizzare l’accesso agli uffici regionali e, nello stesso tempo, il transito tra le due parti di città separate dalla ferrovia. Il sistema dei parcheggi interrati raccoglierà solo quelli pertinenziali degli edifici; i parcheggi pubblici, derivanti dall’applicazione degli standard, saranno a raso e dislocati a pettine lungo gli assi stradali di servizio al parco. Il parcheggio interrato al servizio del Palazzo della Regione si raccorda direttamente con il sistema della viabilità territoriale; in questo sistema via Lago di Campotosto, adeguatamente ampliata ed attrezzata, assumerà il ruolo principale».
Lo studio preliminare prevede un dimensionamento complessivo di 50.588 mq. di superficie utile lorda, di cui 18.925 mq. con destinazione residenziale e 31.663 mq. con destinazione non residenziale (terziario, direzionale, ecc.). Il fabbisogno minimo di superfici destinati agli standard urbanistici è pari a 30.098 mq., di cui 6.333 mq. per i parcheggi pubblici e 23.765 mq per il verde attrezzato ed altre di interesse comune.

PROBLEMI DI ATTERRAGGIO.

La legge pone vincoli rigidi per tutte le costruzioni nei pressi del perimetro dell’aeroporto. Vincoli che si stringono se le costruzioni sorgono entro i 3 chilometri. Nel caso in questione la distanza è di 2,6 chilometri. Come è ovvio l’elevazione consentita di un edificio è maggiore quanto maggiore la distanza dalla pista. Per semplificare il discorso si immagini un piano inclinato che dall’inizio della pista salga sempre più disegnando il sentiero di discesa degli aeromobili. Ora, in condizioni normali, gli aeromobili atterrano e decollano con inclinazioni medie che variano tra 2,5 ed 3,5 per cento. Vale a dire che in atterraggio scendono di 2,5 metri ogni 100 metri (2,5%), di 3,5 metri ogni 100 metri (3,5%).
La domanda d’obbligo allora è: a che altezza è un aeromobile in atterraggio a 2,6 chilometri dalla pista.
Risposta: tra 65 e 91 metri.
Volendo aggiungere i 7 metri sul livello del mare altezza a cui sorge la pista si arriva a 100 metri
scarsi. Significa sfiorare di 50 metri le tre erigende torri poichè esse si trovano esattamente sulla linea di atterraggio. Questo come si è detto in condizioni normali.

La legge, però, ipotizza condizioni eccezionali di avaria e per questo la soglia stabilita per l’elevazione degli edifici è ferma al 2%. Significa che l’altezza degli edifici può aumentare man mano che ci si allontana dalla pista di 2metri ogni 100 metri. A 2,6 chilometri dalla pista l’altezza massima è 52. Le nostre torri sono alte 48,50 metri sul livello del mare. Un pelino al di sotto del limite.
Il Comune nelle prossime settimane dovrebbe poter riuscire a presentare formale richiesta all’Enac (Ente nazionale aviazione civile) che dalla sede principale di Roma emetterà un verdetto. In altre parole concederà o meno il nulla osta al progetto. Una commissione formata da tecnici e piloti si pronuncerà anche sul cosiddetto “ostacolo psicologico” cerato da un solo punto cospicuo (le torri appunto) che sfonda il piano livellato degli altri edifici.
Altri parametri potrebbero influire sulla decisione come l’orientamento della pista (es. abbagliamento in alcune ore), difficoltà in caso di nebbia, direzione dei venti più frequenti ecc.
E’ chiaro che il limite imposto dalla legge è tassativo.
Un problema fra i tanti: come si farà a costruire le torri senza poter disporre di gru che per leggi elementari devono superare l’altezza dell’edificio da costruire di almeno 8 metri?
E poi cosa succederà quando arriveranno aerei sempre più grossi (Airbus 767 per il Canada)?
Si è pensato anche al rumore che produce un aereo che passa 50 metri più su della testa dei dipendenti regionali?
Ci sono, inoltre, dipendenti che potrebbero avere ritrosie a lavorare ad altezze così poco frequenti in città?
Come si diceva all’inizio la legge sembra essere rispettata e per questo che «molto probabilmente» il nulla osta verrà concesso.
Sull’opportunità, invece, di costruire tre torri che faranno il solletico ai being si è pensato: meglio... sorvolare.

LA REALIZZAZIONE.

Il terreno delle contese è appartenuto ufficialmente almeno fino al 2000, come si è detto, all’imprenditore De Dominicis che si è opposto con alcuni ricorsi ai programmi della Regione. Sicuramente dopo il 2001 i terreni (per un totale di 11mila metri quadrati) sono stati acquistati dalla società Cielo Alto (per un importo non inferiore a 7 milioni di euro) che fa capo agli imprenditori della sanità Pierangeli, Spatocco con una quota del costruttore D’Andrea ed una intestata a Federico Tironese. Secondo gli orientamenti più accreditati l’idea base della Regione sarebbe quella dell’esproprio per appalto pubblico (alla società espropriata andrebbe una somma vicina ai 7 milioni). E’ chiaro che i giochi non finiscono qui, anzi sono appena all’inizio.
Un accordo di programma dovrebbe stabilire la partecipazione della Cielo Alto, per esempio, ad una nuova società che la vedrebbe impegnata nell’opera al fianco della Fira, la finanziaria regionale. I privati potrebbero conferire i beni e la Fira metterebbe una quota equivalente del valore. L’opera viene costruita ed ancora i privati potrebbero avvantaggiarsi dell’affitto. Sì, perchè una delle ipotesi è quella che la nuova splendente sede regionale, finalmente riuniti tutti gli uffici, tornerebbe ad essere in affitto.
Ed alla fine dei giochi i vantaggi pubblici sarebbero meno di quelli spiattellati all’inizio.
Una soluzione prevederebbe comunque anche la proprietà delle torri alla Regione in questo caso la società privata dovrebbe ricavare tutti gli utili dal “Centro multifunzionale”. Al momento però sarebbe molto difficile azzardare altri particolari senza sfociare in una vera e propria “fantascienza finanziaria”. Di sicuro gli imprenditori privati non ci rimetteranno, anzi l’investimento, a naso, sembra essere molto, molto redditizio. Loro hanno un solo cruccio: «che si faccia in fretta».
Bene, ma occhio agli ostacoli imprevisti.

ECCO COSA SORGERA' ALL'EX COFA

 Potrebbero esserci sorprese anche per la sede scartata che attende una riqualificazione. C’è da scommettere che qualche progetto salterà fuori prima di dover salutare il sindaco D’Alfonso in partenza per ben altri lidi. La richiesta “informale” da parte del primo cittadino al nuovo inquilino della Regione, Ottaviano Del Turco, è stata chiara: ex Cofa in regalo «per la generosità elettorale dei pescaresi». Senza dubbio un bel regalo.
Ma qual è il suo valore? Per i tecnici della Regione circa 11 milioni di euro; per quelli del Comune 5 milioni. La partita su questo punto è ancora tutta da giocare ma sarà difficile dire di no all’esponente più onorevole dell’Unione. Anche perchè allo stato dei fatti, così com’è il suolo, a due passi dal porto turistico, potrebbe fruttare poco alla Regione in termini di edilizia. Infatti, nell’ultima conferenza di servizio è passato il colpo di mano del Comune che ha abbassato gli indici di edificabilità tra l’indifferenza degli esponenti regionali (diminuzione di circa un terzo senza il recupero delle volumetrie esistenti). Diverso sarà il destino se a decidere sarà il Comune potendo disporre dell’area.
La giunta D’Alfonso ha su quella zona le idee ben precise e attendono solo di poter tirare fuori un progetto già chiuso in un cassetto che attende solo qualche limatura.
Cosa ne farebbero dell’ex mercato ortofrutticolo coperto? E’ scritto nero su bianco tra le norme tecniche di attuazione del Prg.
«Sarà realizzato», si legge nel documento, «un centro integrato, a carattere ricreativo-turistico di livello urbano, capace di accogliere soprattutto strutture ricreative, turistiche, commerciali specializzate, congressuali ed alberghiere, ecc. in una composizione spaziale caratterizzata da un immediato rapporto con gli specchi d’acqua del porto canale e del porto turistico (tipico modello del “water-front”) e da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili».
Un’area di intervento che interesserebbe anche «le banchine e le aree golenali fino al ponte ferroviario; le aree attualmente occupate dai depositi di carburante e da altre attività a diverso carattere situate sul lato sud del fiume Pescara».

LE SEDI DELLA REGIONE A PESCARA


SEDI IN AFFITTO (10.934 mc - spesa totale 1,2 milione di euro l’anno)

Via Michelangelo Assessorato Enti locali
Via Passo lanciano Ass. turismo, ambiente, attività produttive
Via Conte di Ruvo Ass. sanità
Via Catullo Ass. agricoltura
Piazza della Rinascita Centro servizi culturali
Via Firenze Sovrintendenza ai beni librari

SEDI DI PROPRIETA’ (7.164 mc)

Via Raffaello Ass. Politiche del lavoro, Enti locali, magazzini, uffici, archivi, autorimesse.
Viale Bovio Presidenza della Giunta, uff. collocamento consiglio regionale, ass. politiche sociali
Largo Frentani uffici

SEDI CONCESSE IN COMODATO GRATUITO

Via Colonna - ex Aia
Via principe di Piemonte − ex Opera universitaria
Via Colle di mezzo − ex osservatorio avicolo
Lungomare Matteotti − ex Igil
Papa Giovanni XXIII - ex Cofa
Via Circuito e via Raiale − caselli idraulici

 

Alessandro Biancardi   (febbraio 2005)