DIETRO LE CARTE

Il senso degli affari della Asl. Ermanio voleva abbattere l’immobile ma poi ci ripensa…

Un investimento da 7 mln di euro per 4mila metri quadrati ed i soldi saltano subito fuori

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Il senso degli affari della Asl. Ermanio voleva abbattere l’immobile ma poi ci ripensa…

La Asl di Pescara

PESCARA. Se l’inchiesta penale è già chiusa con celerità, non altrettanto veloci giungono le spiegazioni su diversi aspetti di una operazione della Asl di Pescara nel pieno di una crisi del mercato immobiliare e di una supposta spending review che taglia i servizi.
Tutto è a posto eppure c’è il grande interesse anche a livello nazionale ed infatti oggi Striscia la Notizia era a Pescara per chiedere al manager della Asl, Claudio D’Amario, conto dell’investimento.   
E più si leggono le carte di questa compravendita più si capisce come vincitore su tutta la linea sia il titolare della Pmc srl, Ermanio Cetrullo, nipote del più volte deputato omonimo, e padre di Monica, avvocato e consulente di alcuni enti pubblici. E’ lui che è riuscito a vendere un rudere acquistato un anno e mezzo prima guadagnandoci ben 2mln di euro.
La procedura è blindata e la Asl dal canto suo può ben dire di aver comprato al “giusto prezzo” visto che il valore ipotetico è stato stimato dalla Agenzia delle Entrate, cioè un ente pubblico al di sopra di ogni sospetto e così tra molti anni potrà rientrare dall’investimento dismettendo tutte le altre sedi in affitto.
Oltre ai 2,8mln di euro per l’acquisto dell’immobile di via Rigopiano 85, la Asl ha stimato già 4mln di euro per lavori di adeguamento di una struttura che è fatiscente e in degrado tanto da risultare ipoteticamente più conveniente ricostruirla da capo.

Di fatto emerge chiaramente che la struttura va messa profondamente a norma e tutto –oltre le mura- va rifatto e adeguato secondo le stringenti norme sulla sicurezza dei locali pubblici. I soldi alla Asl –nonostante il blocco imposto per ripianare il debito- sono saltati fuori senza problemi dopo la pubblicazione dell’avviso della ricerca di mercato.

L’ULTIMO IMMOBILE DEL PACCHETTO 
La storia dell’immobile inizia nei primi anni ’80 quando viene costruito ma non tutto è in regola. Incrocia l’immobiliarista pescarese ufficialmente nel 2012 quando Ermanio Cetrullo acquista offrendo almeno 300mila euro in più rispetto alle altre offerte giunte al mediatore incaricato di piazzare l’unico immobile rimasto sul groppone alla Rreef, un fondo immobiliare della Deutsche Bank che aveva acquistato un pacchetto di immobili della Caripe agli inizi del 2000.
Cetrullo decide di offrire 900mila euro acquistando il bene con la sua società la Pmc. L’affare viene trattato come avviene in questi casi da mediatori incaricati da chi vende (Roberto Pronti di Rimini) e chi compra (Stefano Adelmo Bellagamba di Pesaro).
Dalle carte emerge che Cetrullo a novembre 2012 paga con 4 assegni circolari di cui uno da 90mila euro emesso un anno prima, che la perizia dell’architetto Alessandro Celiberti  che stabilisce un valore di 900mila euro viene validata quattro giorni prima della vendita dal giudice di pace di Pescara e poi la «parte acquirente dichiara che ha intenzione di procedere alla demolizione e ricostruzione del fabbricato».
Un particolare forse superfluo che oggi pare uno sberleffo viste come sono poi andate le cose: dopo la ricerca di mercato la Asl acquista in pratica dall’unico offerente presentatosi l’immobile a 2,8mln di euro.
Eppure Cetrullo nel 2010 ad un analogo avviso della Regione pur non essendo proprietario ancora dell’immobile lo offre all’ente per metterci dentro gli uffici. Perché Cetrullo offre un immobile che non è suo? Un particolare che getta una ombra non ancora chiarita dai diretti interessati. 

LA RICERCA DI MERCATO ED I DUE AVVISI
La procedura inizia a maggio 2014 con un avviso pubblico della Asl che cerca un immobile con caratteristiche precise. Molto precise, dettagliate ed evidentemente molto “stringenti”. Alla prima procedura Cetrullo non partecipa perché non avrebbe mai vinto.
Nell’avviso, infatti, si legge tra i criteri che l’immobile deve avere: impianto autonomo di climatizzazione o di riscaldamento; ascensori adeguati al flusso di persone, persino collegamenti cablati per la telefonia voce e dati, sale riunioni, un gruppo elettrogeno e persino la dichiarazione della classe energetica. La Asl pareva avesse le idee chiare perché voleva pure un immobile con impianto di sorveglianza.
Un avviso che avrebbe permesso di ricevere offerte di un certo tipo e valore: sarebbe stato impossibile offrire un capannone abbandonato che avrebbe avuto bisogno di 4mln di euro di lavori di adeguamento.
All’avviso però rispondono solo in due:  “Casa e bottega srl” e la signora Maria Gabriella Ferri ma propongono immobili che vengono scartati dalla Asl perché non rispondenti ai requisiti richiesti.
 Un bel problema.
Il 21 luglio 2014, allora, viene pubblicato un secondo avviso che risulta però profondamente epurato, emendato e semplificato, basti pensare che la Asl ora cerca solo un immobile avente autonomia funzionale e destinazione di uffici, una superficie non inferiore a 2500 metri quadrati, la dichiarazione della classe energetica e parcheggi di pertinenza.
Evidentemente tutto in regola per l’immobile proposto da Cetrullo che tra le altre cose può vantare una concessione edilizia in sanatoria firmata solo nel 2005 dal dirigente comunale, Vespasiano.

SPENDERE PIU’ PER LAVORI CHE PER L’ACQUISTO
Eppure si potrebbe trattare di un vero affare –sposando le tesi della Asl- ed in effetti calcolando oggi la cifra ipotetica di 7 mln di euro (compresi i lavori) il prezzo a metro quadrato della struttura, 1750 euro, risulta avere un livello medio-alto rispetto a quelli richiesti dal mercato ma non eccessivo o spropositato. Attualmente i prezzi a Pescara dei locali commerciali oscillano dai 600euro fino a cifre astronomiche che superano anche i 3mila euro a metro quadrato spiegando così il perché di molti locali commerciali sfitti in un momento di piena recessione.
Il manager della Asl, Claudio D’Amario, difende a spada tratta tutta l’operazione sostenendo che i prezzi sono congrui, che l’investimento è importante e permetterà di ottenere economie di scala, che permetterà una organizzazione migliore degli uffici e che permetterà di abbattere i costi degli affitti.   
Ma cosa pensa un imprenditore che ha valutato l’immobile ed effettuato una offerta di 600mila euro nel 2012?
«Era un immobile fatiscente», dice a PrimaDaNoi.it, «ricordo che c’era da rifare tutto ma proprio tutto. Muri in condizioni pessime e pavimento sollevato. Gli impianti da rifare da capo integralmente, la sicurezza, le norme antisismiche persino il cemento armato potrebbe non essere a norma… e poi ricordo che sotto c’era il caveau con una porta spessa più di due metri e quando siamo entrati per vedere l’ho bloccata per sicurezza perché non si sarebbe riaperta facilmente…» 
Il cemento armato potrebbe non essere a norma? La costruzione dei primi anni ’80 è vecchia ed in degrado ma secondo l’imprenditore i lavori da fare sono tantissimi. Una stima approssimativa?
«Non meno di un milione di euro ma c’è da valutare bene perché potrebbe essere più conveniente buttare giù tutto e ricostruire da capo…»
Già, buttare tutto giù proprio come voleva fare Cetrullo che quando acquista nel 2012 quel capannone fa mettere nell’atto del notaio il particolare che lo avrebbe abbattuto ma poi qualcuno deve avergli detto che così facendo avrebbe perso volumetrie se non altro per il problema del rispetto delle distanze…
Dunque anche sui lavori di adeguamento si apre una frattura inconciliabile sul valore: 1 milione contro 4 della Asl…

DUE STIME CHE FANNO A CAZZOTTI: «VALE 900MILA» ANZI «VALE 3MLN»
Rimane allora da capire come possano coesistere due perizie tecniche giurate di due diversi professionisti che stimano lo stesso bene una 900mila euro nel 2012 e l’altra 3mln di euro nel 2014 dopo due anni di abbandono. Anche l’uomo della strada capisce che entrambe non possano coesistere contemporaneamente per cui una deve essere per forza sbagliata, ma quale?
Quella del perito ingaggiato da Cetrullo nel 2012 o quella della Agenzia delle Entrate nel 2014?
Anche in questo caso la Asl di Pescara ha tutte le carte in regola poiché si è avvalsa come prevede la legge della stima della Agenzia delle Entrate.
Chissà allora se la procedura è davvero così “blindata” come sembra perché il presidente D’Alfonso e l’assessore Paolucci avevano chiesto di bloccarla definendola non opportuna e pericolosa e in consiglio regionale lo hanno dichiarato pubblicamente. Peccato che nessuno li avesse avvisati che i soldi erano già usciti dalle casse della Asl. Poi anche loro si sono disinteressati all’argomento.

MENTRE LA SANITA’ BOCCHEGGIA LA ASL TROVA 7MLN DI EURO
Probabilmente la Regione era più preoccupata per la spesa prevista da sostenere che su altri aspetti. Infatti stupisce che dopo i triti ritornelli di «tagli alla spesa», «sanità da risanare», «parità di bilancio» e decine di servizi sanitari tagliati o peggiorati a causa della scarsità delle risorse, la Asl riesca a trovare ossigeno prezioso per questo investimento immobiliare che pure D’Alfonso e Paolucci avevano dichiarato «rischioso». 
Dunque i tempi: la procedura con l’indagine di mercato inizia a maggio 2014 ma per reperire i 3 mln per pagare l’immobile che ridisegna il piano degli investimenti 2014-2016 si deve attendere la delibera del 24 novembre 2014. La delibera che valida la procedura di acquisto (espletata tra agosto ed ottobre) è del 15 dicembre 2014. In pratica i soldi si trovano dopo l’indizione dell’avviso cambiando a fine 2014 le “previsioni” di investimento del triennio già finito per un terzo.
A marzo 2015 invece con delibera 266 si chiarisce che in cassa vi sono 4mln di euro per l’immobile da adibire a centro direzionale e che i lavori si fanno quest’anno.
Secondo il verbale del collegio dei revisori dei conti la previsione di 3mln di euro sarebbe stata inserita nel piano triennale degli investimenti (delibera 1169 del 2 dicembre 2013).

Alessandro Biancardi